預金と住宅ローンを 同じ画面で
左右に比較しましょう。

預金と住宅ローンを一画面で

メガバンク・ネット銀行・住宅金融支援機構の各シミュレーターは商品ごと・金利タイプごとに分かれています。 本ツールは 普通/定期/積立預金 と 住宅ローン (元利均等/元金均等, 全期間固定/期間選択固定/変動) を 同じ画面で比較できる 2026 年版の統合計算機です。 計算はすべてブラウザ内で実行され、入力値はサーバーに保存されません。

元利均等 vs 元金均等

元利均等返済は毎月の返済額が一定。家計計画が立てやすい反面、 初期は利息の比重が大きく総利息は多くなります。公式: M = P × i / (1 - (1+i)-n)。

元金均等返済は毎月の元金が一定 (P/n) で、利息は残高×iと減少します。 初回返済額が最大で月々下がっていくため、初期キャッシュフローが厳しい代わりに総利息は元利均等より少なめ。 ¥6,240万・35年・1.85%で比較すると総利息差は約 5~7%。

5年ルール・1.25倍ルール (変動金利)

メガバンクの変動金利・元利均等返済では、5年ルールにより金利が変わっても 5年間は月々返済額が据え置かれます (元金/利息の比率のみ調整)。

5年経過後の見直し時、新しい月々返済額は直前の 1.25倍までが上限 (1.25倍ルール)。 急激な金利上昇があっても返済負担が一気に増えないセーフティネットですが、 据え置きの間に未払利息が発生する可能性があります。本ツールは両ルールを ON/OFF で切替可能にしています。

繰り上げ返済 期間短縮型 vs 返済額軽減型

期間短縮型は一時返済分を元金から差し引き、月々返済額はそのままで 残期間を短縮。返済額軽減型は元金を減らした上で月々返済額を再計算し、期間そのままで月々負担を減らします。

利息節約効果は期間短縮型 > 返済額軽減型。 ¥3,000万・30年・1.5%・30 ヶ月目 ¥500万 一時返済の例では、期間短縮型は 利息節約 約 ¥120 万・期間 短縮 約 36 ヶ月、 返済額軽減型は 利息節約 約 ¥60 万・月々返済 約 ¥18,000 軽減という違いになります (本ツールの自動計算で再現可能)。

住宅ローン控除 13年

2024 年制度では 毎年 12 月末残高 × 0.7% を所得税から差し引けます (上限 13 年間)。 借入限度額: 新築 認定住宅 ¥4,500万 / 一般新築 ¥3,000万 / 中古 ¥3,000万 (条件あり)。 本ツールは 新築 ¥4,500万 cap を default で適用し、中古 トグルで ¥3,000万 cap に切替可能。 13 年合計 控除額が 総コスト 行に表示されます。

利子所得税 20.315%

日本の利子所得は 20.315% 源泉分離課税 (所得税 15% + 復興特別税 0.315% + 地方税 5%)。 税引前/税引後トグルで自動計算されます。 NISA · iDeCo の非課税枠は別ルール — 本ツールは標準の利子所得課税のみ対応します。

フラット35とメガバンク変動の選び方

フラット35 (住宅金融支援機構) は全期間固定で安心ですが、 変動金利より高め (¥0.5~1.5% pt 程度)。長期金利上昇局面に強い選択。

メガバンク変動は超低金利期は最安ですが、5 年後・10 年後の reset リスクあり。 本ツールの「変動 → 1.5% reset」シナリオで 35 年トータル 利息を Fixed と直接比較してみてください。

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