3년차에 이직과 함께 결혼이 겹쳤다. 합치면 자산이 늘어 주담대 일부를 갚고 싶은데 약관에 ‘중도상환수수료 1.2%’라고 적혀 있다. 1억을 일부 상환하면 수수료가 100만원이 되는 건가? 정답은 ‘아니다, 시점에 따라 절반·1/4·0이 된다’. 한국 주담대 중도상환수수료는 단순 1.2%가 아니라 1.2% × (잔존기간 / 대출기간) 공식으로, 시간이 갈수록 줄어들고 보통 3년 경과 시점에 면제된다.
공식 한 줄 — 1.2% × 잔존/총
표준 한국 주담대의 중도상환수수료 공식은 다음과 같다.
수수료 = 상환원금 × 수수료율(0.5~1.5%) × (잔존기간 / 대출기간)
예시 — 1억 원 60개월 대출에서 24개월차에 5천만 원 상환 시:
5,000만 × 0.012 × (36 / 60) = 5,000만 × 0.012 × 0.6 = 360,000원
같은 5천만을 36개월차에 상환하면:
5,000만 × 0.012 × (24 / 60) = 240,000원
같은 금액을 같은 1.2% 수수료율로 상환하더라도 시점에 따라 수수료가 달라진다. 시간이 갈수록 ‘잔존/총’ 비율이 떨어져 수수료가 줄어든다.
시점별 수수료 — 5천만 상환 시뮬레이션
1억 60개월 대출에서 5천만을 시점별로 상환했을 때 수수료.
| 시점 | 잔존/총 | 수수료 |
|---|---|---|
| 6개월 | 54/60 = 0.9 | 540,000원 |
| 12개월 | 48/60 = 0.8 | 480,000원 |
| 24개월 | 36/60 = 0.6 | 360,000원 |
| 36개월 (3년) | 24/60 = 0.4 | 240,000원 |
| 36개월 + 1일 (대부분 면제 시점) | — | 0원 |
대부분 한국 시중은행 주담대는 3년 경과 시점에 수수료가 0이 된다. 즉 30년 만기 주담대를 받았다면 4년차부터는 언제든지 무료 중도상환 가능. 1·2·3년차에 상환할 일이 있다면 시점 조정으로 수수료를 크게 줄일 수 있다.
면제 조건 — 3년 표준 + 한도 면제 + 정책 우대
1) 시간 기반 면제
대출 실행 후 3년 경과 시점에 면제. 일부 상품은 5년 또는 7년 적용.
2) 한도 면제 (연 10%)
‘기일 외 상환 한도’ 또는 ‘연 자유 상환 한도’가 약관에 적혀 있는 상품은 연 원금의 10%까지 수수료 없이 상환 가능. 한도 내 매월 분할 상환은 사실상 무료. 단 한도 초과분에는 수수료 적용.
3) 정책 모기지 우대
보금자리·디딤돌·특례보금자리·신생아특례 같은 한국주택금융공사 정책 모기지는 면제 기간이 1년 또는 2년으로 짧거나, 일부 우대 조건(생애 첫 주택·다자녀)에서 추가 우대.
4) 갈아타기(대환)
같은 은행 내 갈아타기, 타 은행 이동 모두 ‘기존 대출 조기 상환’으로 수수료 적용. 다만 정책 모기지로의 갈아타기 시 일부 우대 가능.
갈아타기 결정의 break-even
신규 금리 절감액과 중도상환수수료를 비교해 ‘갈아탈지’ 결정한다.
예시 — 1억 30년 4.5% 주담대를 24개월차에 4.0%로 갈아타기:
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 기존 5천만 상환 + 1.2% × 36/360 = 0.1% | 60,000원 |
| 추가 갈아타기 비용 (등기·인지대 등) | 약 50~100만원 |
| 총 비용 | 약 60~100만원 |
| 월 상환금 절감 (4.5% → 4.0%) | 약 28,000원/월 |
| Break-even | 약 22~36개월 |
월 절감액 × break-even 개월 ≥ 갈아타기 비용이면 유리. interest 도구의 비교 패널에 ‘기존 vs 신규’ 두 시나리오를 입력하면 break-even 시점이 자동 계산된다.
한·미·일 주담대 중도상환수수료 비교
| 시장 | 수수료 정책 | 비고 |
|---|---|---|
| 🇰🇷 한국 | 1.0~1.5% × 잔존/총, 3년 면제 | 3국 중 가장 높은 편 |
| 🇺🇸 미국 | 사실상 폐지 (CFPB 2014년 규제) | ‘qualified mortgage’ 외 일부에만 적용 |
| 🇯🇵 일본 | 무료 또는 ¥3,300 정도 | 繰り上げ返済 표준 |
미국은 2014년 CFPB(Consumer Financial Protection Bureau)의 ‘qualified mortgage’ 규제 후 신규 주담대에는 사실상 prepayment penalty가 폐지됐다. 일본은 처음부터 無料 또는 매우 낮은 수수료(¥3,300 수준)로 繰り上げ返済(쿠리아게헨사이)를 장려하는 정책. 한국은 3국 중 가장 비싼 편이지만 3년 후 면제로 정착.
체크리스트 — 중도상환 결정 전
- 약관 확인: 수수료율(1.0% 또는 1.2% 또는 1.5%), 면제 시점(3년 또는 5년), 한도 면제(연 10% 또는 무료) 항목.
- 시점 비교: 한 달만 늦추면 수수료 일부 절감. 3년 경과 직후 = 0원.
- 분할 상환 가능성: 연 한도 내 분할이 일시 상환보다 유리.
- 갈아타기 비교: 새 금리 절감액 × break-even ≥ 수수료 + 비용 → 갈아타기.
- 정책 우대 확인: 생애 첫 주택·다자녀·신생아 등 우대 조건 적용 가능 여부.
도구 — 중도상환수수료 시뮬레이션
interest 도구의 대출 모드에서 ‘중도상환 시뮬’ 항목을 켜고 시점·금액·수수료율을 입력하면 수수료가 즉시 계산된다. 같은 5천만 상환을 12·24·36개월 시점으로 비교 시나리오로 추가하면, ‘언제 갚는 것이 가장 유리한가’를 한 화면에 표시.
중도상환수수료는 ‘싼 대출’의 숨겨진 비용이다. 같은 4.5%·30년 주담대를 받아도 중도상환을 자주 할 가구와 만기까지 가져갈 가구의 평생 비용은 다르다. 약관의 ‘1.2%’ 한 줄을 ‘잔존/총 비례’로 풀어서 보면, 시점만 잘 잡아도 평생 100만원 단위로 절약된다.
